Stan surowy, zamknięty, deweloperski
Stan surowy otwarty to fundamenty, ściany i konstrukcja dachu bez pokrycia. Stan surowy zamknięty dokłada pokrycie dachowe, okna i drzwi zewnętrzne - dom jest wtedy szczelny i może przezimować. Stan deweloperski obejmuje tynki, wylewki, instalacje i elewację, czyli wszystko poza wykończeniem.
Podział ma znaczenie przy kredycie, bo bank wypłaca transze po zamknięciu kolejnych etapów. Dopilnuj, aby zakres w umowie z wykonawcą pokrywał się z zakresem w harmonogramie bankowym. Rozjazd tych dwóch dokumentów to najczęstsza przyczyna przestojów na budowie.
Pełną listę firm z tej branży, z adresami i telefonami, znajdziesz w serwisie Katalog firm Gorzów Wielkopolski - kategoria firmy budowlane liczy obecnie 451 wpisów.
Umowa, harmonogram i płatności
Zapłata z góry za cały etap to najgorszy możliwy układ. Standardem jest zaliczka na materiał w wysokości od 10 do 20 procent i płatności po odbiorze kolejnych elementów. Ostatnia transza, około 10 procent, powinna zostać wypłacona po usunięciu usterek z protokołu odbioru.
W umowie muszą znaleźć się: dokładny zakres robót z odniesieniem do projektu, termin rozpoczęcia i zakończenia, kary umowne za zwłokę, zasady zmian w zakresie oraz sposób zgłaszania usterek. Warto dopisać, kto kupuje materiały - wykonawca z rabatem hurtowym bywa tańszy, ale wtedy potrzebujesz wglądu w faktury.
Sprawdź, czy firma ma ubezpieczenie OC działalności. Przy szkodzie na sąsiedniej posesji albo zalaniu w trakcie prac to jedyne realne zabezpieczenie.
Jak zweryfikować wykonawcę
Poproś o adresy dwóch lub trzech budów z ostatniego roku i pojedź je zobaczyć. Rozmowa z poprzednim inwestorem powie ci więcej niż każda strona internetowa. Pytaj nie o to, czy było dobrze, ale czy terminy były dotrzymane i jak firma zachowała się przy usterkach.
Sprawdź numer NIP w rejestrze i to, od kiedy firma działa. W budownictwie sezonowe podmioty pojawiają się i znikają razem z koniunkturą, a gwarancja od firmy, której już nie ma, jest bezwartościowa.
Orientacyjne ceny
| Etap | Orientacyjny koszt |
|---|---|
| Stan surowy otwarty, robocizna i materiał | 1800-2600 zł za m2 |
| Stan surowy zamknięty | 2800-3900 zł za m2 |
| Stan deweloperski | 4200-5800 zł za m2 |
| Sama robocizna, stan surowy | 700-1100 zł za m2 |
| Kierownik budowy, nadzór | 3000-7000 zł za inwestycję |
Widełki są orientacyjne i pokazują typowe przedziały rynkowe. Traktuj je jako punkt odniesienia do rozmowy, a nie jako cennik.
Zanim podpiszesz umowę
- Zakres robót opisany etapami, z odniesieniem do projektu budowlanego
- Harmonogram rzeczowo-finansowy z datami i kwotami transz
- Kary umowne za zwłokę, symetryczne dla obu stron
- Polisa OC wykonawcy oraz uprawnienia kierownika budowy
- Zasady odbioru etapów i termin usunięcia usterek
- Okres gwarancji na roboty, minimum 36 miesięcy
Sprawdź, kto świadczy tę usługę w Gorzowie i okolicy wraz z danymi kontaktowymi, godzinami otwarcia i opiniami.
Pytania i odpowiedzi
Kto odpowiada za błędy, jeśli materiały kupował inwestor?
Wykonawca odpowiada za sposób wbudowania, a inwestor za jakość dostarczonego materiału. Dlatego przy zakupach własnych warto uzgodnić z wykonawcą listę parametrów przed zamówieniem, a nie po dostawie na plac budowy.
Czy potrzebny jest kierownik budowy?
Przy budowie domu jednorodzinnego tak, to wymóg prawa budowlanego. Kierownik prowadzi dziennik budowy i odpowiada za zgodność prac z projektem. Nie zastępuje jednak inspektora nadzoru inwestorskiego, którego zatrudnia się dodatkowo w interesie inwestora.
Ile trwa budowa domu w systemie zleconym?
Od rozpoczęcia do stanu deweloperskiego zwykle od ośmiu do czternastu miesięcy, przy założeniu ciągłości prac. Zimowa przerwa technologiczna przy tynkach i wylewkach potrafi wydłużyć harmonogram o kilka tygodni.
Co zrobić, gdy wykonawca porzuca budowę?
Wezwij go pisemnie do kontynuowania prac z wyznaczonym terminem, a po jego upływie odstąp od umowy w zakresie niewykonanym. Zabezpiecz stan budowy inwentaryzacją z fotografiami - będzie podstawą rozliczenia i ewentualnego pozwu.